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Wenn Kirchgemeinden bauen – Mieteinnahmen sichern das Kirchenleben

Hier hat die Kirche gebaut: Ein beschrifteter Stein im Riedpark in Adligenswil weist auf die Bauherrschaft hin. | © 2018 Marcel Bucher
Hier hat die Kirche gebaut: Ein beschrifteter Stein im Riedpark in Adligenswil weist auf die Bauherrschaft hin. | © 2018 Marcel Bucher

Viele Kirchgemeinden bauen und bewirtschaften Liegenschaften, die sie für ihre Aufgaben eigentlich nicht bräuchten. Die Rendite daraus wird aber immer wichtiger: Sie gleicht sinkende Steuereinahmen aus. Landeskirche und Bistum befürworten diese Strategie.

«Unsere Finanzplanung zeigt, dass wir in sechs bis acht Jahren zusätzliche Mittel brauchen. Die Mitgliederzahl sinkt und es gibt neue Aufgaben in der Seelsorge», sagt Richard Beeler, Präsident der Kirchgemeinde Adligenswil. «Bei uns sind insbesondere die Steuereinnahmen von juristischen Personen gesunken. Also waren wir gezwungen, nach neuen Einnahmequellen Ausschau zu halten», erklärt Josef Schärli, Kirchmeier von Menznau. Und: «Der geplante Neubau könnte mögliche rückläufige Steuereinnahmen etwas abfangen», rechnet Pirmin Baggenstos, Kirchgemeindepräsident von Hochdorf.

Adligenswil, Menznau, Hochdorf: Drei von über einem Dutzend Luzerner Kirchgemeinden, die auch deshalb in den Wohnungsbau investieren, um sich damit «langfristige Einnahmen» zu sichern, wie es Josef Schärli ausdrückt. In Willisau, wo derzeit das grösste Projekt mit kirchlicher Beteiligung verwirklicht wird, spricht Kirchmeierin Antonia Zihlmann von einer «einmaligen Chance, dies auch mit Blick auf die noch stärker wegbrechenden Steuereinnahmen». In Willisau steuert die Kirche 22,5 Millionen zu einer 38-Millionen-Überbauung bei, in der sie einen Saal und Vereinsräume beziehen wird. Die Stadt wird sich unter anderem mit sechs Kindergärten und Tagesstrukturen einmieten.

 

Konstant hohe Steuererträge

Das alte Pfarreiheim in Willisau wurde im September abgerissen. Die Kirchgemeinde baut auf dem Grundstück gemeinsam mit der Stadt und einem privaten Investor | © 2018 Philipp Setz, Baureag AG

Es sei sinnvoll, sich neben den Steuereinnahmen langfristig ein zweites Standbein zur Finanzierung der kirchlichen Aufgaben aufzubauen. sagt Edi Wigger, Synodalverwalter der Landeskirche. Eine Haltung, die auch im Einklang mit dem Bistum steht (siehe Kasten). Wigger betont indessen: Die Steuererträge aller 85 Kirchgemeinden insgesamt seien nach wie vor konstant hoch, sie stiegen seit 2010 sogar leicht. «Die kantonalen Steuersenkungen führten allerdings zu Schwankungen, und die Unterschiede von Kirchgemeinde zu Kirchgemeinde sind gross.» Die guten Steuererträge sind auf die Gesamtzahl der Katholikinnen und Katholiken zurückzuführen, die sich bei rund 250‘000 hält. Grund dafür ist das Bevölkerungswachstum.

Der Anteil katholischer Kirchenmitglieder an der Gesamtbevölkerung sinkt allerdings stetig. Seit Mitte 2010 (soweit zurück reicht die Statistik der Landeskirche) hat er von 66,9 auf derzeit 60,6 Prozent abgenommen. Am deutlichsten ist der Rückgang in der Stadt Luzern: Hier bekannten sich 2010 55,7 Prozent der Einwohnerinnen und Einwohner zur katholischen Kirche, 2017 noch 48,9. Die Kirchgemeinde besitzt elf Liegenschaften im Finanzvermögen, von denen acht zu marktüblichen bis preisgünstigen Preisen vermietet sind; zwei weitere Wohnüberbauungen sind in Planung. «Wir streben grundsätzlich eine Rendite an, jedoch in einem verhältnismässigen Rahmen», sagt Geschäftsführer Peter Bischof, spricht aber auch klar von einer «Kompensation der rückläufigen Steuererträge». 2017 betrugen die Vermögenserträge bereits 10 Prozent der Gesamteinnahmen der Kirchgemeinde Luzern.

Edi Wigger weiss um das «Spannungsfeld zwischen Rendite und der moralischen Verpflichtung, als Kirche tiefe Mieten anzubieten». Er hält anderseits fest: «Gewinn aus Immobilien zu ziehen ist legitim.» Kirchgemeinden seien demokratisch organisierte öffentlich-rechtliche Körperschaften und müssten die Grundsätze Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit beachten. «Daher können und sollen die Wohnungen nicht ausschliesslich zu Sozialtarifen vermietet werden.

 

Alterswohnungen von der Kirche

Die Mieten sind aber in der Regel moderat.» Adligenswil und Malters beispielsweise haben ältere 5 1⁄2-Zimmer-Wohnungen schon für rund 1500 Franken im Angebot, in Schötz gibt es neue 4 1⁄2 Zimmer für dieses Geld. Von 2000 bis 2200 Franken kostet eine Wohnung dieser Grösse im Unterlöchli in Luzern (2011) oder der 2017 fertiggestellten Überbauung der Kirchgemeinde Adligenswil – ein mässiger Preis für die gute Lage dort mitten im Dorf. Hinzu kommt: In manchen kirchlichen Liegenschaften gibt es auch Alterswohnungen. Hochdorf hat schon vor rund 25 Jahren Boden im Baurecht an eine Genossenschaft vergeben, die darauf unter anderem solche Wohnungen gebaut hat. Hellbühl gewährt einen Kinderrabatt oder Malters investiert Erträge auch in den Umweltschutz und rüstet Liegenschaften mit schadstoffarmen Heizungen nach, Solar- und Photovoltaik-Anlagen.

Dem Menznauer Kirchenrat war auch wichtig, das kirchliche Grundstück an der Unterdorfstrasse besser auszunützen. «So konnten wir sieben Wohnungen bauen, wo es früher nur zwei gab», sagt Präsident Josef Schärli. Er findet auch, eingezontes Bauland sollte nicht über Jahre brach liegen, um nicht andere Einzonungen zu blockieren oder sogar die Auszonung zu riskieren.

«Jede Kirchgemeinde entscheidet selber, in welchem Preissegment sie baut oder Wohnungen anbietet. Die Landeskirche kann keine Vorgaben machen», sagt Edi Wigger. Jedoch: Das schnelle Geld machen mit Immobilien will keine. «Wir spekulieren nicht und treiben nicht die Preise in die Höhe», betont Peter Bischof. Doch die Kirchgemeinde Luzern orientiert sich gemäss ihrer «Strategie für Liegenschaften des Finanzvermögen» nebst sozialethischen und siedlungspolitischen auch an ökonomischen Kriterien . «Beide Gesichtspunkte sind wichtig», sagt Bischof.

Dass die Wirtschaftlichkeit von Immobilien für die Kirchgemeinden zentral ist, zeigt sich in den erwirtschafteten Bruttorenditen von 3 bis 5 Prozent. Ein Gewinn, der am Ende der Gesellschaft zugute komme, wie Synodalverwalter Edi Wigger betont: «Was die Immobilienbewirtschaftung einbringt, kann wiederum für soziale Zwecke eingesetzt werden.»

 

«Positive Rückmeldungen»

Dieses Verständnis teilt die Bevölkerung offenbar. «Nur positive Signale» habe er bis jetzt erhalten, sagt etwa Pirmin Baggenstos in Hochdorf, «bis jetzt durchwegs positive Rückmeldungen» gelangten an den Schötzer Kirchgemeindepräsidenten Stefan Wicki. Ähnliches berichtet der Adligenswiler Kirchgemeindepräsident Richard Beeler: «Selbst die Politik hat unsere Bauten begrüsst.»

Dominik Thali

«Müssen rentabel sein»

Die Kirche ist für das Bistum Basel «keine Immobiliengesellschaft». Besitze sie aber Liegenschaften im Finanzvermögen¹, müssten diese rentabel sein. Und bei «angemessener Rendite» könnten solche Liegenschaften ein «Teil der Strategie» sein, um langfristig die kirchlichen Aufgaben zu finanzieren.  Dies hält das Bistum im Grundsatzpapier «Kirchliche Immobilien» vom Herbst 2017 fest.

Als Alternative zur Eigenbewirtschaftung eignen sich für das Bistum auch kirchliche Baugenossenschaften, die «gemeinnützige Ziele unter Berücksichtigung der Gesamtwirtschaftlichkeit» verfolgten. Diesen Weg geht die Kirchgemeinde Hellbühl, die ihre Immobilien der Sigristpfrundstiftung übertragen hat. Diese baut derzeit drei Wohnhäuser und einen Pfarrsaal mitten im Dorf. Die Überbauung St. Wendelin soll Ende 2019 bezugsbereit sein. Das Investitionsvolumen beträgt 14 Millionen Franken.

Die Stiftung überweist bereits heute zwei Prozent der Mietzinseinnahmen der Kirchgemeinde zweckgebunden für den Unterhalt der Sakralbauten.

 

¹ Liegenschaften im Finanzvermögen sind solche, welche eine Kirchgemeinde nicht unmittelbar braucht, um ihre Aufgaben zu erfüllen, im Gegensatz zu Liegenschaften im Verwaltungsvermögen, zum Beispiel Kirchen, Kapellen, Pfarrhäuser oder Pfarreiheime.

Landeskirche hilft

Die Landeskirche unterstützt die Kirchgemeinden mit Unterlagen zum Thema. Anlässlich einer Baufachtagung 2013 wurden Grundlagen erarbeitet, die alle Aspekte abdecken, die zu beachten sind (beispielsweise rechtliche Grundlagen, Bewilligungen, Finanzierungsfragen, strategische Überlegungen, Ökologie, behindertengerechtes Bauen). Diese Unterlagen können hier heruntergeladen werden. Die Kirchgemeinden werden auch beraten, wie sich das Engagement im Wohnungsbau auf die Finanzen (insbesondere auf die Finanzplanung und die Finanzkennzahlen) auswirkt.